Humidité dans un logement loué : qui paie, locataire ou propriétaire ?

Des moisissures reviennent chaque hiver dans la chambre, le papier peint cloque derrière le lit, et votre propriétaire répond que vous n’aérez pas assez. Vous, vous pensez que le mur prend l’eau. Derrière cette discussion, il y a une vraie règle de répartition : certains travaux sont à la charge du bailleur, d’autres relèvent de l’entretien courant du locataire, et c’est l’origine de l’humidité qui tranche.

Ce que la loi impose au propriétaire

Un logement mis en location doit être décent : il doit protéger ses occupants contre les infiltrations d’air et d’eau et disposer d’une ventilation permettant le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité. Le bailleur doit en outre délivrer un logement en bon état d’usage et y faire, pendant toute la location, les réparations autres que les réparations locatives. Concrètement, relèvent de lui :

• Les infiltrations par la toiture, la couverture, les gouttières, la façade, les fissures, les joints de menuiserie extérieure
• Les remontées capillaires en pied de mur, typiques du bâti ancien sans coupure étanche
• L’absence de ventilation, ou une VMC hors service qu’il faut réparer ou remplacer
• Les conséquences : réfection de l’enduit, du plâtre, des peintures dégradées par l’eau

Ce qui reste à la charge du locataire

Le locataire doit l’entretien courant du logement et les menues réparations. En matière d’humidité, cela veut dire des gestes simples mais opposables :

• Aérer, y compris en hiver, et ne pas obstruer les grilles d’aération ou les bouches de VMC
• Nettoyer les bouches et les entrées d’air, remplacer un joint de douche ou de baignoire
• Ne pas générer un excès de vapeur sans évacuation : sèche-linge non raccordé, linge qui sèche en permanence dans une pièce fermée, chauffage d’appoint à pétrole
• Signaler sans attendre un désordre constaté — un dégât aggravé par le silence du locataire peut lui être reproché

La zone grise où naissent la plupart des litiges, c’est la condensation. Liée à un comportement (zéro aération, linge séchant dans le séjour), le locataire en répond. Liée au bâti (ponts thermiques, aucune ventilation, murs froids non isolés), elle revient au propriétaire. D’où l’intérêt d’établir l’origine avant d’écrire.

La procédure, étape par étape

1. Constituer la preuve

Photos datées, relevés d’hygrométrie, courrier du médecin si un occupant a des symptômes respiratoires. Comparez avec l’état des lieux d’entrée : s’il ne mentionnait aucune trace d’humidité, c’est une pièce précieuse.

2. Écrire au bailleur en recommandé

Une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le désordre, sa localisation, sa date d’apparition, et demandant les travaux. Le recommandé fixe une date certaine, point de départ de tout le reste. Un courriel ou un message vocal ne joue pas ce rôle.

3. Mettre en demeure

Sans réponse ni intervention après un délai raisonnable — comptez environ deux mois, à adapter à la gravité —, un second courrier recommandé vaut mise en demeure, avec rappel de l’obligation de délivrer un logement décent et mention explicite de votre intention de saisir la commission de conciliation puis le juge.

4. Faire intervenir un tiers gratuit

Avant le tribunal, plusieurs portes gratuites existent : l’ADIL de votre département pour un conseil juridique neutre, le service communal d’hygiène et de santé ou l’ARS quand le logement menace la santé, et la commission départementale de conciliation, qui réunit bailleurs et locataires et rend un avis. Sa saisine est gratuite et souvent décisive : beaucoup de bailleurs préfèrent transiger à ce stade.

5. Saisir le juge

En dernier recours, le juge des contentieux de la protection peut ordonner les travaux sous astreinte, autoriser une réduction ou une consignation du loyer, et accorder des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Vérifiez si votre assurance habitation comprend une garantie protection juridique : elle prend parfois les honoraires en charge.

Les erreurs qui retournent le dossier contre vous

• Arrêter de payer le loyer. C’est l’erreur la plus coûteuse. Même face à un bailleur en tort, la suspension unilatérale du loyer vous expose à une procédure de résiliation du bail. Seul un juge peut autoriser une réduction ou une consignation.
• Tout régler à l’oral. Six mois d’appels téléphoniques ne valent pas une lettre recommandée. Sans trace écrite, vous n’avez aucun point de départ à produire.
• Faire les travaux soi-même puis réclamer. Engager des travaux lourds sans accord écrit, c’est risquer de ne jamais être remboursé — et d’avoir effacé la preuve du désordre. Repeindre avant le constat affaiblit le dossier de la même façon.
• Accepter un diagnostic fait par celui qui vend le traitement. Côté propriétaire, c’est le piège classique du démarchage : on diagnostique une remontée capillaire et on vend l’injection. Un avis indépendant coûte quelques centaines d’euros et évite parfois un chantier à cinq chiffres.
• Attendre le départ. Une humidité signalée tardivement peut se retrouver imputée au locataire lors de l’état des lieux de sortie, avec retenue sur le dépôt de garantie.

Côté propriétaire : ce qui protège

Le bailleur a lui aussi intérêt à agir vite. Un logement jugé non décent peut entraîner la suspension du versement des aides au logement perçues directement, une réduction de loyer prononcée en justice, et une dégradation du bien qui coûte bien plus que la réparation initiale. Faire constater l’origine, chiffrer et conserver devis et factures reste la meilleure défense — comme pour tout chantier lié à l’eau, où l’étude du terrain et de l’évacuation conditionne le reste.

Entre les deux parties, le ton compte. Un locataire qui montre qu’il aère, entretient et tient son logement en bon état d’usage désamorce l’argument du « vous n’aérez pas » avant même qu’il soit sorti.

Questions fréquentes

Peut-on arrêter de payer son loyer à cause de l’humidité ?

Non, pas de sa propre initiative : cela vous met en défaut et peut justifier une procédure de résiliation du bail. Seul le juge peut autoriser une réduction ou une consignation du loyer sur un compte dédié.

Qui paie si l’humidité vient de la condensation ?

Cela dépend de sa cause. Liée au bâti — absence de ventilation, murs froids, VMC hors service — elle est à la charge du propriétaire. Liée à l’usage — grilles bouchées, aucune aération, linge séché en pièce fermée — elle relève du locataire.

Quel délai laisser au propriétaire avant d’agir ?

Après la première lettre recommandée, un délai de l’ordre de deux mois est généralement considéré comme raisonnable pour engager les travaux, à moduler selon l’urgence sanitaire. Passé ce délai, la mise en demeure puis la conciliation prennent le relais.

Le dépôt de garantie peut-il être retenu pour des moisissures ?

Oui si le bailleur démontre un défaut d’entretien du locataire, en s’appuyant sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. C’est précisément pourquoi il faut signaler l’humidité par écrit dès son apparition, et non au moment du départ.