Préavis, état des lieux et dépôt de garantie : les droits du locataire qui part

Vous avez trouvé un autre logement, et il faut maintenant sortir de celui-ci proprement. C’est à ce moment que tout se joue : la date à laquelle le préavis démarre, ce qui est écrit dans l’état des lieux de sortie, et le délai au bout duquel votre dépôt de garantie doit revenir. Trois points de droit, trois endroits où un locataire mal informé perd de l’argent.

Le préavis : trois mois, un mois, et comment passer de l’un à l’autre

En location vide, le préavis du locataire est de trois mois. En meublé, il est d’un mois, sans condition. Mais la durée de trois mois tombe à un mois dans plusieurs situations qui n’ont rien d’exceptionnel :

• Le logement est situé en zone tendue — une liste de communes définie par décret, qui couvre les grandes agglomérations et une partie du littoral
• Mutation professionnelle, perte d’emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
• État de santé justifiant un changement de domicile, constaté par un certificat médical
• Bénéficiaire du RSA ou de l’allocation aux adultes handicapés
• Attribution d’un logement social

Point crucial : le motif de réduction doit être indiqué et justifié dans la lettre de congé elle-même. Un locataire qui écrit « je donne mon préavis d’un mois » sans joindre le justificatif s’expose à ce que le bailleur lui réclame les deux mois restants.

À quelle date le préavis démarre-t-il ?

Pas à la date où vous écrivez la lettre, mais au jour de sa réception par le bailleur. Trois formes valent congé : la lettre recommandée avec accusé de réception, la remise en main propre contre récépissé ou émargement, et l’acte de commissaire de justice. Un courriel ou un SMS n’a pas cette valeur. Le délai court ensuite de date à date : un congé reçu le 12 mars pour un préavis de trois mois finit le 12 juin.

Pendant le préavis, vous devez le loyer et les charges, même si vous avez déjà déménagé — sauf si le bailleur reloue plus tôt avec votre accord. Et vous devez laisser visiter dans des conditions raisonnables prévues au bail.

L’état des lieux de sortie : le document qui décide de tout

Il se fait de façon contradictoire, en présence des deux parties ou de leurs représentants, le jour de la remise des clés. Son rôle est unique : être comparé à l’état des lieux d’entrée. Ce qui n’était pas noté à l’entrée ne peut pas vous être imputé à la sortie, et c’est pourquoi un état des lieux d’entrée bâclé coûte si cher des années plus tard.

Quelques réflexes qui pèsent :

• Relire l’état des lieux d’entrée avant le rendez-vous, pièce par pièce
• Faire le ménage et les menues réparations en amont : trous de chevilles rebouchés, joints nettoyés, ampoules remplacées. Préparer le logement comme on le prépare avant de recevoir change concrètement la tonalité du constat
• Photographier chaque pièce le jour même, avec la date
• Relever les compteurs et photographier les index
• Faire inscrire vos observations sur le document avant de signer. Si vous n’êtes pas d’accord, signez en mentionnant votre désaccord point par point plutôt que de refuser en bloc
• Exiger un exemplaire signé, remis le jour même

En cas de blocage total, chaque partie peut faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice ; les frais sont alors partagés et plafonnés.

Vétusté : l’argument que beaucoup oublient

Le bailleur ne peut pas vous faire payer l’usure normale liée au temps et à un usage conforme. Une moquette posée douze ans plus tôt, une peinture en fin de vie, un joint de silicone vieilli relèvent de la vétusté, pas de la dégradation. Si le bail ou les usages locaux prévoient une grille de vétusté, elle s’applique par abattement selon l’ancienneté. Demandez-la.

Le dépôt de garantie : montants, délais, pénalités

Le dépôt de garantie est plafonné : un mois de loyer hors charges en location vide, deux mois en meublé. Il ne peut pas servir à payer le dernier loyer — un locataire qui décide unilatéralement de « se payer » sur le dépôt se place en impayé.

Les délais de restitution dépendent de l’état des lieux :

• Un mois à compter de la remise des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée
• Deux mois s’il révèle des différences

Toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures, constat. Une somme déduite « pour remise en état » sans aucun justificatif est contestable. En copropriété, le bailleur peut conserver une provision limitée — de l’ordre de 20 % du dépôt — jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de charges, puis doit solder.

Au-delà du délai, le dépôt est majoré d’une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. C’est automatique, et c’est l’argument qui débloque le plus de dossiers dans un courrier.

Les erreurs qui coûtent le plus

• Donner son congé par courriel ou par téléphone. Le préavis ne démarre pas, et vous payez des semaines de loyer en plus.
• Invoquer la zone tendue ou une mutation sans justificatif joint. La réduction à un mois se gagne avec la pièce, pas avec l’affirmation.
• Rendre les clés sans état des lieux signé. Vous perdez votre seule preuve de l’état du logement au départ.
• Partir sans laisser d’adresse. Sans nouvelle adresse communiquée par écrit, la restitution traîne et vous êtes injoignable pour la régularisation de charges.
• Jeter les documents. Bail, états des lieux, quittances, factures d’énergie : à conserver plusieurs années. C’est le dossier qui permet de contester une retenue.
• Oublier de mettre à jour ses coordonnées professionnelles. Pour un indépendant, l’adresse figure sur les factures, les mentions légales et le site professionnel — une adresse périmée s’y oublie pendant des mois.

Que faire si le dépôt ne revient pas

Une lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant la date de remise des clés, le délai applicable et la pénalité de 10 % par mois de retard, suffit dans beaucoup de cas. Si rien ne bouge, l’ADIL de votre département donne un conseil juridique gratuit, et la commission départementale de conciliation peut être saisie sans frais. Dernier étage : le juge des contentieux de la protection, saisissable pour ce type de litige sans avocat obligatoire. Les actions liées au bail se prescrivent en principe par trois ans, ne laissez donc pas le dossier dormir indéfiniment.

Questions fréquentes

Quand le préavis commence-t-il exactement ?

À la réception du congé par le bailleur, et non à la date d’envoi. Seules la lettre recommandée avec accusé de réception, la remise en main propre contre émargement et l’acte de commissaire de justice font courir le délai.

Dans quel délai le dépôt de garantie doit-il être rendu ?

Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois s’il constate des différences. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s’ajoute par mois de retard commencé.

Peut-on refuser de signer l’état des lieux de sortie ?

C’est possible mais rarement dans votre intérêt. Mieux vaut signer en faisant inscrire vos réserves précises sur le document, et conserver un exemplaire avec des photos datées du même jour.

Le bailleur peut-il déduire la peinture refaite après dix ans ?

En principe non : l’usure normale relève de la vétusté et reste à sa charge. Demandez la grille de vétusté applicable et les justificatifs chiffrés de toute retenue.